Недвижимость в Болгарии

Долгие десятилетия для миллионов советских людей не было ближе, понятней и родней страны, чем Болгария, считавшейся, если и не «шестнадцатой» советской республикой, то самой, что ни на есть «нашей» за пределами СССР (в 1968 году Тодор Живков просил, чтобы Болгария вошла в состав СССР как 16-я республика). Очень многое, в истории и жизни народов России и Болгарии, сближало и роднило:

● алфавит, одна кириллическая письменность и сходные языки;
● православие;
● культура, ментальность, мироощущение;
● традиционно тесные дружественные отношения, одно только обращение болгар к советским русским – «братушки», чего стоит;
● историческая сопряжённость (тоже участие россиян в освобождении Болгарии от турецкого ига в ХIХ веке, от немецких войск во Второй мировой войне). Вообще, в мире нет другой страны, где сохранилось бы так много памятников русским, советским воинам, как в Болгарии;
● тесная переплетённость экономических и политических связей в социалистический период (болгары жили тогда как «у Христа за пазухой» – имели устойчивый рынок сбыта в СССР своих томатов и соков, кукурузы и горошка, перца и брынзы, кто же из советских людей не помнит знаменитые болгарские сигареты – «ТУ», «Опал», получали нефть и оборудование по ценам ниже мировых, на болгарских курортах любила отдохнуть советская верхушка и т.д.).

В общем, не было у СССР более лояльного и последовательного союзника в Юго-Восточной Европе, чем Болгария. И советская шутка: «курица не птица, Болгария не заграница», лучшее отображение отношения граждан СССР к братскому государству.

Однако после развала Советского Союза для многих жителей постсоветского пространства Болгария как бы растворилась в геополитическом пространстве, как бы даже перестала существовать:

● в тяжёлые 90-е годы каждый стоял за себя и выживал, как мог;
● маленькая страна, её площадь лишь в 2,5 раза больше Московской области, а 7,5 миллионное население меньше количества москвичей;
● небогатые запасы минеральных ресурсов (медная, железная, марганцевая руда, уголь);
● в российских СМИ практически нет новостей о Болгарии. Это и многое другое оттеснило Болгарию на политический маргинес.

Но Болгария выстояла в то трудное время 90-х гг. и продолжает развиваться. В 2007 году вступила в Евросоюз, теперь готовится сделать следующий шаг – войти в Шенгенскую зону.
● По такому важному экономическому показателю как ВВП на душу населения по ППС ($12 316) Болгария сегодня опережает все постсоветские республики, за исключением прибалтийских стран и России, шагая практически вровень с Беларусью;
● в рейтинге национального благосостояния стран (Legatum совместно с Oxford Analytica и Gallup World Poll Service) Болгария заняла 46-е место, для сравнения, Россия оказалась на 63-м, а Украина – 69-м месте.

Признаем же, что наши знания о сегодняшней Болгарии весьма традиционны: курорты «Золотые пески» и «Солнечный берег», недорогая недвижимость у Черного моря, вечно красные помидоры и т.п. Что это – замшелые стереотипы, поверхностное упрощение или реальное отражение сегодняшнего дня Болгарии?

Чем интересна Болгария международным инвесторам?

В последние предкризисные годы Болгария пережила динамичный, если не сказать бурный, экономический рост. Показав в 2008 году 6% рост, её экономика по этому показателю заняла одно из первых мест в ЕС. Разберёмся, что лежало в основе этих бесспорных успехов болгарской экономики? По мнению экспертов международной академии Форекс и биржевой торговли Masterforex-V:
■ выгодное географическое расположение Болгарии: страна расположена на пересечении важнейших морских транспортных путей, пролегающих от Чёрного и Средиземного морей до Атлантического океана. Это позволяет ей развивать тесные торговые отношения как со странами Европы, так и с азиатскими и африканскими государствами;
■ членство Болгарии в ЕС. Речь идёт не только о миллиардных финансовых вливаниях Евросоюза, направленных на модернизацию болгарской инфраструктуры и повышение уровня жизни людей, но и об открывшемся для местной продукции свободном доступе к европейскому рынку с более чем в 500 млн. потребителей. При узости её внутреннего рынка (население страны составляет 7,5 млн. человек), разрыве экономических связей со странами бывшего СССР, членство страны в Евросоюзе стало для Болгарии удачным развитием сценария. Кроме того, сегодня она может стать для инвесторов своеобразным плацдармом для продвижения бизнеса в развитые западноевропейские страны. Хотя ряд экспертов полагает, что не всё так просто и линейно. Есть мнение, что Болгарию от судьбы Греции в этот глобальный кризис спасло как раз то, что она ещё не перешла с левов на евро. Впрочем, особенно преувеличивать этот фактор не стоит уже в силу того, что курс лева жёстко привязан к евро;
■ финансовая стабильность. Доказательством тому является хотя бы тот факт, что в течение нескольких предкризисных лет в стране был бюджетный профицит в 3%. Сегодня Болгария занимает первое место среди стран ЕС по снижению государственного долга к ВВП (с 77,6% в 1999 году и до 18,2% в прошлом году). В результате по госдолгу страна находится на почётном 2-м месте в Евросоюзе (делит его с Люксембургом, уступая только Эстонии). Далее. В Болгарии хорошо развита банковская система, вот только находится она почти целиком под контролем европейских финансистов. Банки ЕС владеют почти 90% местных банков. А вот другие финансовые сферы в стране практически не развиты;
■ благоприятный налоговый и инвестиционный климат: в Болгарии созданы благоприятные условия для иностранных инвестиций. Налоговое бремя удивит многих инвесторов мира своим щадящим режимом:
● в стране действует самый низкий в ЕС налог с организаций (10%);
● в регионах с высокой безработицей (а это 142 из 264 общин) – нулевая ставка налога на инвестиции;
● 5% налог на дивиденды, 10% подоходный налог, ставка НДС – 20%, снижаются нагрузки по социальному страхованию и т.д.

Болгария оказалась среди всего трёх европейских стран, которые сохранили налоги на докризисном уровне. Добавим ещё, что открыть здесь фирму в целом несложно. Более того, не так давно размер уставного капитала снизили с €2500 до €1, внесение компании в электронный реестр происходит в течение двух рабочих дней, здесь самые низкие операционные расходы в ЕС. А ещё – простота регистрации и отчётности компании, а так же отсутствие давления контролирующих органов, о рэкете или взятках и говорить нечего. Разумеется, все инвестиции гарантированы и защищены европейским законодательством. Не случайно по благоприятствию ведения бизнеса (Doing Business) Болгария находится на вполне приличном 44-ом месте;
■ экспортно-ориентированная экономика. Страна вывозит в основном овощи и фрукты, пшеницу и подсолнечник, табак и вино. Кроме того, Болгария экспортирует электромобили, цветные металлы и электроэнергию. Кстати, именно рост экспорта, начавшийся в связи с восстановлением внешних рынков, прежде всего турецкого, позволил стране достаточно быстро выйти из рецессии;
■ развитие туризма. Сегодня Болгария является одним из европейских туристических лидеров. К примеру, в прошлом году, заметим, в кризис, страну посетило почти 9 миллионов туристов, а доходы от туризма составили десятую часть ВВП. Путешественников она «берёт», во-первых, разнообразием ландшафта: здесь есть высокие горы и моря, долины и реки, прекрасные песчаные пляжи и ласковое море. В общем, всё, что пожелает душа. К тому же Болгария является одной из самых экологически чистых стран Европы, известна своими источниками целебных вод. Вторым преимуществом страны является стоимость отдыха, она сравнима с турецкой или египетской. По качеству дорог, отелей и сервиса она так и не дотягивает до высоких европейских стандартов. Но ей, в отличие от того же Крыма, удалось за несколько лет обновить свою гостиничную сеть. Всё это сделало Болгарию страной номер один для семейного отдыха, прежде всего, людей со средними доходами. Вот этой дешевизной туров (отдых здесь обходится почти вполовину дешевле, чем в среднем в Испании, Франции или Италии) объясняется тот факт, что поток туристов в Болгарию почти не снизился и в кризис. То есть, своего туриста она всегда получит. Кстати, для туристического бизнеса ставка НДС снижена до 7%;
■ сельское хозяйство. В прежние времена благодаря прекрасным климатическим возможностям и плодородным землям Болгария считалась «огородом» всего соцсодружества. Сельское хозяйство страны и сегодня хорошо развито и достаточно эффективно. Особенно оно славится своими молочными продуктами (прежде всего йогуртами), лучшим во всём мире розовым маслом и винами (экспортирует более 80% всех вин). Хотя в последнее время в Болгарии всё чаще говорят об ошибочности пути, по которому пошла здесь реформа сельского хозяйства, то есть по пути раздробления, а не укрупнения земельных участков;
■ недвижимость. Долгое время именно сектор недвижимости был чуть ли не главным двигателем болгарской экономики, именно сюда шли основные иностранные инвестиции. Риэлтерские конторы, особенно в крупных и курортных городах, здесь можно встретить практически на каждом шагу. Поскольку болгарский рынок недвижимости ориентирован, главным образом, на средний класс (цена небольшой гостиницы здесь стоит около €500 тысяч, а элитная квартира в хорватском Дубровнике или черногорской Будве – вдвое дороже), то до кризиса особенно охотно покупали жильё жители постсоветских республик, рассматривая это альтернативой покупки дачи на родине (россияне совершали 10% всех сделок с недвижимостью). К примеру, Варна сегодня считается чуть ли не российским городом, поскольку именно им принадлежит здесь много недвижимости. До кризиса основным слогоном их было: «зарабатывать нужно в России, а тратить и отдыхать в Болгарии». Считается, что в Болгарии проживает более 100 тыс. россиян;
■ дешёвая рабочая сила: средняя заработная плата, заметьте, квалифицированных кадров, по стране составляет €315 евро, в том числе и из-за этого в Болгарии появились цеха почти всех известных брендов, производящих одежду, прежде всего, спортивную (Nike, Puma, Adidas). Обычно бренд завозит сюда оборудование, сырьё, использует местную дешёвую силу, а готовые товары увозит в Европу. В связи с этим оптимисты из местных экспертов уже поспешили объявить о том, что Болгария может со временем превратиться в европейский Китай. Вот только помимо дешевизны китайская рабочая сила отличается ещё трудолюбием, усердием, терпеливостью и неприхотливостью. Как с этим обстоит дело у болгар? То есть, другими словами, каковы особенности национального характера этого народа?

Инвесторам: в чем особенности национального менталитета болгар?

Знакомясь ближе с национальной культурой болгар, понимаешь, что классик всё же был прав, когда заявил, что «Запад есть Запад, Восток есть Восток, и вместе им никогда не сойтись». Это вовсе не означает, что болгары не трудолюбивы или не усердны. Напротив. Проблемы возникают с другим, а именно, насколько можно их назвать терпеливыми и неприхотливыми, отмечают эксперты психологии трейдинга Академии Masterforex-V. Судите сами:
● им свойственна определённая анархичность. Как говорят сами болгары, все они в глубине души партизаны. «Один болгарин – это гайдук, два – партизанский отряд, три – партизанский отряд с предателем»;
● они любят поругать власть или тех, с кем свела их судьба, поплакаться на жизнь. Жалобы для болгар – это чуть ли не «национальный вид спорта». При этом сами они ничего не делают для улучшения своей жизни;
● чуть ли не главной чертой болгар называют зависть. Это нашло отражение даже в их поговорках, например: «Лучше соседу будет хуже, чем мне лучше!» или «Бог спрашивает болгарина, что для тебя сделать хорошего, но учти, что твоему соседу я сделаю в два раза больше, – болгарин подумал и попросил – «выколи мне один глаз». В том числе и из-за этого они с большим удовольствием используют малейшую возможность «постучать» на своего соседа, сотрудника или даже родственника;
● обидчивы и злопамятны. Приходится из-за этого тщательно подбирать слова, выстраивать линию поведения, чтобы не обидеть, и всегда быть начеку;
● большое значение для них имеет мнение соседей, знакомых. Болгарское «а что люди подумают» часто осложняет им жизнь;
● суеверны, боятся сглаза, девушки не садятся на угол стола, боясь не выйти замуж, женщины не ставят сумку на пол, иначе не будет денег и т.д. Плохим днём в Болгарии считается вторник, в этот день они стараются не предпринимать ничего важного;
● в то же время болгары отличаются открытостью и милым простодушием, спокойствием, доброжелательностью, уравновешенностью и вежливостью. Здесь никто не будет вас толкать, пытаться пройти без очереди или подсечь вашу машину.
В общем, болгарина от нас отличает только последнее, кивание головой при отказе и мотание ею в разные стороны при согласии с собеседником.

Инвесторам: в чем же скрытые проблемы болгарской экономики?

Поступательное развитие болгарской экономики было прервано глобальным экономическим кризисом, он нанёс достаточно болезненный удар по развитию страны:
● экономика пережила 5% спад;
● уровень безработицы достиг 10%, особенно быстро она растёт среди молодежи;
● дефицит бюджета вырос до 3,9% ВВП.
Из-за этого, в том числе, было принято решение пока не вводить евро. Премьер-министр Болгарии Бойко Борисов признал, что страна «фактически лгала о своей готовности присоединиться к зоне евро».

Тем не менее, в прошлом году болгарская экономика таки вышла из рецессии, ВВП страны увеличился чуть больше, чем на 1%. Так что, если в начале экономического кризиса Болгария была одной из наиболее проблемных стран ЕС, то сегодня она даже не упоминается в списке государств, нуждающихся в помощи. Хотя здесь стоит вспомнить, что Еврокомиссия уже выражала сомнения в объективности статистических данных, предоставляемых властями Болгарии. Более того, чтобы предотвратить приукрашивание статистической отчетности, которое чуть не погубило Грецию, Еврокомиссия пригрозила заблокировать финансовую помощь Болгарии.

Итак, Болгария вышла из экономического кризиса, но рост её экономики никого не впечатляет, по уровню экономического развития она уступает даже Румынии, а её ВВП (ППС) на душу населения составляет всего 40% от среднего в ЕС. Очевидно, что в болгарском случае дело не только и не столько в экономическом кризисе, сколько в структурных экономических проблемам. Отметим основные из них:
● «Пузырь» недвижимости. Единственной по-настоящему развитой индустрией в Болгарии была строительная отрасль. Как сообщали болгарские СМИ, по количеству построенной в последние годы недвижимости на километр прибрежной линии Болгария в разы превосходит подобный испанский показатель. За последнее десятилетие стоимость недвижимости в стране увеличилась более чем на 300%. Из-за явного «перегрева» сектора недвижимости в кризис цены резко снизились. Так, например, квартира площадью около 90 кв.м. в центре Софии была продана всего за €50 тыс., то есть на 45% меньше первоначальной цены. Около 250 тысяч квартир на побережье оказались не проданными. Кроме этого, рынок недвижимости Болгарии явно исчерпал возможности сильного роста. Если до кризиса недвижимость стабильно давала 10-15% годовых, то теперь из-за жёсткой конкуренции норма прибыли не высокая – около 2% в год. То есть, прибыль от инвестиций в недвижимость можно будет ожидать только через 8–10 лет. Как следствие, объём прямых иностранных инвестиций в недвижимость Болгарии рухнул (снизился в 2 раза). Эксперты кафедры фундаментального анализа и инвестиций академии Masterforex-V советуют в ближайшие несколько лет, если и покупать недвижимость в Болгарии, то лишь для личного пользования. Ожидается, что в этом году цены все таки стабилизируются, а в следующем году начнётся их постепенный рост;
● отток инвестиций. Размер иностранных инвестиций в Болгарию в прошлом году уменьшился более чем в три раза. В этом смысле 2010 год оказался самым бедным за последние 10 лет. Приходится констатировать, что сегодня Болгария по сути дела не интересна для инвесторов, из-за этого в стране ощущается явный дефицит стратегических инвесторов. Сумеют ли власти восстановить доверие иностранных инвесторов и вернуть инвестиции в страну, ещё большой вопрос;
● промышленное производство: промышленность в Болгарии практически не развивается. Её доля уменьшилась с 49,3% в 1981 году (напомним, в социалистический период здесь были хорошо развиты микроэлектроника, точное машиностроение, военная промышленность) до 27,5% сегодня. После форсированной приватизации 90-х годов, фактически развалившей промышленность страны, в начале 2000-х годов началось её восстановление, но тут подоспел экономический кризис. Складывается впечатление, что в Евросоюзе Болгарии отведена роль европейской курортной зоны и не более того. Болгарские компании жизненно нуждаются в инновациях, внедрении современных технологий, однако на модернизацию производства уходит менее 1% валового дохода в год (как показывает мировая практика, необходимо не менее 3%). В общем, экономика страны по-прежнему очень слабая;

● зависимость от импортных энергоносителей. Страна практически не располагает собственными энергоносителями и поэтому импортирует источники энергии. На это уходит по €5,5 млрд. в год (расходы на газ составляют €2 млрд.). Но более всего Болгарию заботит большая зависимость от России, «Газпрома», который является основным поставщиком топлива в страну (75% энергетических ресурсов). Снизить эту зависимость она пытается через диверсификацию поставщиков электроэнергии. Получается, прямо скажем, не очень. Болгария уже который год ходит в «трёх соснах» крупных энергетических проектов – газопровод «Южный поток», «Набукко» и АЭС «Белене», но особых подвижек не наблюдается. Правда, американские компании «Chevron» и «Integrity Towers» пообещали в скором времени приступить к добыче сланцевого газа в Болгарии;
● слабое внутреннее потребление. Так, в конце прошлого года оборот в розничной торговле снизился более чем на 3%. Болгарский внутренний рынок и без того очень узок, а тут ещё лавинообразный рост цен, прежде всего, на продовольствие, вот население и покупает всё меньше и меньше. Так, например, покупательная способность болгар составляет €2681 в год на душу населения, в то время как в ЕС – €14202;
● нехватка квалифицированных кадров. Статистика утверждает, что 86% болгарских фирм испытывают серьёзную нужду в высококвалифицированных работниках. В стране сложно найти не только инженера, физика, но даже опытного мастера по педикюру, квалифицированную медсестру, умелого электросварщика или профессионального официанта. Проблема возникла главным образом из-за утечки кадров в Западную Европу. Как говорят сами болгары, сегодня Болгария — это страна престарелых безработных, которые общаются со своими детьми, работающими в «старой Европе», по скайпу. Учитывая, что через несколько лет будут сняты последние препятствия для доступа болгар к рынкам труда ЕС, страна готовится к новой волне трудовой эмиграции. Готовится, надо признать, весьма своеобразно, не реформируя коренным образом систему среднего и высшего образования, не финансируя науку, а вводя с 1 июня этого года «Голубую карту» для специалистов из Сербии, Украины, России и Молдовы;
● всё ещё низкий уровень жизни. Эксперты Европейской комиссии утверждают, что «Болгария, вместе с Румынией и Латвией, занимает первое место в европейском рейтинге уровня бедности». Действительно, уровень жизни болгарина весьма далёк от уровня жизни среднего европейца. Так, например, средняя болгарская пенсия составляет всего €120. Сегодня более половины болгар испытывают трудности при расчёте за электричество и воду. Добавим ещё, что рабочая неделя в Болгарии является одной из самых длинных в Европе – 43,6 часа, а отпуск составляет всего 22 дня;
● коррупция: слабая судебная власть остаются существенными проблемами развития экономики и общества. Известно, что Болгария вкупе с Румынией демонстрируют наиболее высокий уровень коррупции в Евросоюзе. В отчёте Еврокомиссии указывается, что коррупция здесь проявляется на всех уровнях, а мафиозные структуры держат «на зарплате» большинство чиновников. Как сказал по этому поводу депутат болгарского парламента и бывший шеф контрразведки Атанас Атанасов: «Другие страны имеют свою мафию, а у нас мафия имеет страну». Из-за этого Брюссель даже приостановил выдачу некоторых субсидий Болгарии. По данным Transparency International, Болгария в прошлом году заняла 73-е место по уровню коррупции;
● теневая экономика: Болгария занимает в ЕС 3-е место по сокрытию доходов от налогообложению – 39,8% доходов (рекордсменом является Италии – 54,5%). Считается, что на теневую экономику приходится около 10-12% ВВП страны (контрабанда сигарет, алкоголя, черный рынок донорской крови и пр.). В итоге, по рейтингу глобальной конкурентоспособности (The Global Competitiveness Index 2010-2011) Болгария занимает лишь 71 место, являясь соседкой Латвии и Казахстана.

Так что, как говорят в Болгарии, бокал парадоксов в их стране выглядит полным, как для пессимистов, так и для оптимистов. Оптимисты ссылаются на прогноз экономического роста Болгарии в этом году в 3%, на повышение рейтинговым агентством Moody`s Investors Service своей оценки экономической ситуации в стране. Пессимисты же считают, что если социально-экономическая сфера продолжит развиваться прежним образом, то не за горами будет катастрофа. В общем, всё, как всегда, оптимист заявляет, что мы живём в лучшем из возможных миров, а пессимист опасается, что это правда.

В Болгарии полным ходом идет обсуждение увеличение налога в гостиничном бизнесе и налога на роскошные виллы и автомобили.

Предложения по увеличению налога появились еще в марте этого года и ожидается, что они будут приняты в следующем году после обсуждения в правительстве и последующего рассмотрения в Парламенте страны.

Несмотря на оптимистические прогнозы, сезонное увеличение покупательской способности незначительно повлияло на рынок недвижимости в стране. По-прежнему, продолжается снижение количества сделок с недвижимостью. Общий спад за текущий год составляет около 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, самый низкий показатель наблюдается в Варне (3,5%). Однако, в таких городах как София, Велико Тырново, Стара Загора количество сделок имеет тенденцию к увеличению (до 3%).

Однако, в таких городах как София, Велико Тырново, Стара Загора количество сделок имеет тенденцию к увеличению (до 3%).Самые востребованные объекты жилья – это квартиры с одной или двумя спальнями в ценовом диапазоне 30-40 и 50-70 тыс. евро. Сделки с оплатой жилой недвижимости более 1000 евро за кв.м. заключаются довольно редко. Для мотивации сделок, многие застройщики предложили различные схемы платежей и дополнительные услуги (бесплатные парковки, гаражи, отделки, мебель).

Основными клиентами болгарской недвижимости в 2010 году являются болгары и русские. И если болгарские покупатели предпочитают жилье в диапазоне более низких цен, то русские покупают в элитных комплексах на черноморском побережье в таких городах как Варна, Бургас, Бяла, Албена, Балчик. Довольно редко покупатели готовы заплатить более 200 тысяч евро. Также увеличилось число русских покупателей, заинтересованных в дешевых квартирах.

В 2010 году также продолжилось снижение цен на квартиры в монолитных домах (4-8%), в сборных домах (3-5%). Снижение цен в крупных городах составляет: София – 7,8%, Варна – 6,5%, Бургас – 8,2%, Велико Тырново – 10,8%.

Самые высокие цены на новое построенное жилье в Варне (900-1000 евро за кВ. м) были в районах Центр, Бриз, Чайка. Самые низкие цены в районах: Виница, Владиславово, Завод Дружба (620-700 евро за кВ. м.)

Цены на аренду квартир упали в среднем на 6% по сравнению с прошлым годом. Наибольшее снижение зафиксировано в Велико Тырново, Софии (до 9%). Стоимость аренды в Софии составила 150-200 евро за 1 –комнатную квартиру. Стоимость аренды трехкомнатных квартир начинается от 230 евро и доходит до 400 евро. Стоимость аренды квартир в Варне находится примерно на том же уровне. Изменение цен на квартиры 12.2009 -08.2010