Еще недавно эксперты и аналитики рынка зарубежной недвижимости в один голос говорили, что большинство россиян приобретают дом или квартиру за пределами страны либо с целью инвестиций, либо в качестве «дальней дачи». Считалось, что только единицы ищут жилье за рубежом, чтобы навсегда переселиться.
Однако недавний массовый опрос молодых обеспеченных жителей крупных российских городов вынуждает подвергнуть сомнению общепринятые взгляды на этот счет.
Около месяца назад Левада-центр провел исследования, затронувшие не весь российский средний класс, который составляет, по разным оценкам, от 20 до 40% населения, а только его «сливки» — молодых обеспеченных горожан. В опросах участвовали только респонденты с высшим образованием в возрасте от 24 до 35 лет, проживающие в 14 крупнейших городах страны и имеющие высокий среднедушевой доход, который в Москве составляет 1500 евро на члена семьи, в Петербурге — 1000 евро, а в других городах — 800 евро. Таким образом, были получены данные о жизни и образе мыслей молодых представителей «элиты» среднего класса, располагающей всеми необходимыми для успеха ресурсами: молодость, высокий образовательный и материальный уровень, преимущества проживания в большом городе.
Тревожные цифры
По итогам опросов, значительная часть россиян, относящихся к «верхушке» среднего класса, хотели бы покинуть свою страну на время или навсегда.
Главное, что надо отметить в ответах респондентов, — их неуверенность в стабильности своего положения и ощущение, что основы достигнутого благополучия могут быстро разрушиться.
Несмотря на отмечаемый экономический рост последние восемь лет, только 13% опрошенных согласны с тем, что в России наступил период длительной стабильности. А 59% богатых и успешных считают, что ситуация может кардинально измениться к худшему в любой момент. Социологи объясняют такие прогнозы отсутствием чувства защищенности. Около 76% опрошенных полагают, что не могут защитить себя от произвола властей, в частности милиции. Около 65% сомневаются, что смогут защитить свои права в суде.
Неуверенность в будущем способствует распространению эмигрантских настроений. Половина опрошенных думают о возможности уехать из России насовсем или хотя бы временно. Причем 75% таких потенциальных эмигрантов моложе 35 лет, а 15% из них относятся к высшему среднему классу — проживают в Москве (29%) и в 70% случаев владеют, как минимум, одним иностранным языком.
В качестве причин потенциального отъезда из страны 86% респондентов назвали желание получить больше гарантий стабильного и безопасного будущего, 79% — желание жить в условиях верховенства закона, прав и свобод. Для 69% мотив эмиграции — возможность избежать произвола властей, а для 83% — стремление иметь лучшие и более комфортные условия для жизни.
Оставив на откуп политологам и социологам выводы о причинах столь настораживающего нарастания эмигрантских настроений в российском обществе, нельзя не признать, что именно они вызвали фантастический взлет популярности услуг по продаже недвижимости за рубежом, реклама которых переполняет наши СМИ. Выставки, ярмарки, журналы, телепередачи, посвященные рынку зарубежной недвижимости, множатся день ото дня, компании предлагают умопомрачительный выбор вилл, бунгало, замков, апартаментов, лофтов и квартир-студий практически в любой стране мира. Казалось бы, выбирай — не хочу! Но за рекламным штампом «Весь спектр предложений» как раз и кроется подвох для многих петербуржцев, решивших найти для себя и своей семьи запасной аэродром. Ведь только очень обеспеченные покупатели могут себе позволить выбирать потенциальную вторую родину, руководствуясь исключительно эстетическими соображениями. Среди приоритетов возможность получения вида на жительство, перспективы ведения бизнеса, обучения детей, планы на пенсию и т. д. Кроме того, большинство покупателей хотят иметь возможность продать или сдать в аренду свой новый зарубежный дом, не оставшись в минусе.
Хороша недвижимость там, где нас нет?
Если ограничить поиск запасного аэродрома Европой, стоит принять во внимание тот факт, что недвижимость в наиболее экономически стабильных странах ЕС — сравнительно дорогая покупка, но в большинстве случаев не очень доходная инвестиция. И только страны — новички Евросоюза, такие как Болгария, Черногория и Словакия, в отдельных сегментах рынка недвижимости демонстрируют весьма впечатляющий рост цен. По данным компании Jones Lang LaSalle, общий объем прямых инвестиций в европейскую недвижимость в первой половине 2008 года составил 69 млрд евро, что на 44% меньше, чем за тот же период 2007 года. В первой половине 2008 года падение объема инвестиций в недвижимость испытали даже те страны Европы, которые являются традиционными лидерами по этому показателю. На долю Великобритании, Германии и Франции, обычно обеспечивающих на этом рынке около двух третей общего объема сделок, пришлось чуть более половины рыночной активности. При этом суммарный объем сделок для этих стран упал в первой половине года до 35 млрд евро — на 60% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В качестве примера можно привести, казалось бы, чрезвычайно популярную у состоятельных россиян Великобританию. По данным портала arendator.ru, во втором квартале текущего года котировки британских компаний недвижимости претерпели максимальное за 20 лет падение. Индекс недвижимости FTSE 350, включающий акции 23 компаний, за три месяца упал на 24% до самого низкого значения за период с августа 2004 года. Хуже всех дела обстояли у Quintain Estates and Development, чьи котировки понизились на 58%. Таких низких показателей Великобритания не знала с первого квартала 1987 года. Кроме того, в мае впервые с декабря 2003 года было зафиксировано падение цен на недвижимость в главном финансовом центре Лондона, известном как Сити.
Между рыбкой и елкой
Эксперты называют три основные причины, которые обратили вспять цены на недвижимость в старой Европе. Во-первых, многим стало выгоднее снимать квартиру, а не покупать ее. Во-вторых, инфляционное давление вынудило европейские центробанки повысить учетные ставки, что тут же отразилось на чувствительном к переменам в кредитной политике рынке жилья. В-третьих, политика американской администрации, которая не ограничивала избыточное кредитование рискованных заемщиков. При этом отдельные новые страны ЕС пострадали меньше, поскольку их рынки недвижимости слишком молоды для того, чтобы переживать «болезни роста». Общий объем инвестиционных сделок в первой половине 2008 года на рынках Центральной и Восточной Европы составил 4 млрд евро. Именно там инвесторов ждут наиболее заманчивые перспективы. К примеру, по данным экспертов клуба фонда «Общественное мнение», в Болгарии и на Балканах полная окупаемость (удвоение капитала) при условии правильных вложений возможна за три года. Это означает, что, купив недвижимость, скажем, за 100 000 евро, есть вероятность продать ее через пару лет по цене 150 000 евро.
Эксперты «Общественного мнения» подчеркивают, что такие игры на рынках со скачкообразными ценами возможны только в Восточной Европе. В западноевропейских странах спекуляции с недвижимостью не приветствуются. Наиболее жестко пресекает спекуляции на рынке недвижимости законодательство Франции. К примеру, в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает налоговую сумму. В Турции подобный сбор составляет 25% стоимости недвижимости, в Германии — колеблется от 10 до 15%. В других странах, например в Хорватии, Болгарии, Испании, подобные «штрафные» налоги не предусмотрены.
Безусловно, Восточная и Центральная Европа на ближайшие несколько лет останутся одними из самых быстрорастущих регионов. Но как долго будет продолжаться этот рост? Перед странами-новичками стоит непростая задача — удержать инвесторов и не потерять рабочую силу, стремящуюся на Запад. Вообще новый сегмент Евросоюза — регион, чрезвычайно уязвимый для мирового кризиса. Финансовые системы там нестабильны, экономика еще недостаточно развита. Серьезно осложняют ситуацию огромные дефициты платежного баланса, сформировавшиеся в последнее время у этих европейских государств. Осторожные экономисты говорят, что основной экзамен для Новой Европы впереди. Первый тревожный симптом — значительное падение цен на недвижимость в странах Балтии, где еще недавно цены росли на 20–60% в год.
И здесь самое время вспомнить такой специфический банковский термин, как «страновой риск». Еще недавно он был в ходу лишь у держателей накоплений в иностранных банках, но сегодня все чаще используется участниками рынка недвижимости. Страновой риск включает и политические риски, и риски, связанные с несовершенством законодательства и уровнем развития местной финансовой системы, и т. д. Как правило, те, кто хранит свои деньги за рубежом с целью «ухода» от странового риска, выбирают очень консервативные страны, сознательно отказываясь от идеи получения дохода от вложений.
Таким образом, несмотря на посулы риелторских рекламных проспектов, большинству россиян, присматривающих жилье за рубежом, не удастся, как говорится в известной пословице, и рыбку съесть, и на елку залезть. Придется выбирать: либо малопривлекательная для инвестиций, но идеальная в качестве запасного аэродрома старушка Европа, либо заманчивый круг новичков ЕС, где можно поиграть в удачного инвестора, не особенно задумываясь о будущем.